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论中外合作经营企业先行回收投资的法律性质/刘恒

时间:2024-07-22 05:07:32 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9741
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论中外合作经营企业先行回收投资的法律性质

2000年11月5日 22:14 武汉法商研究 发表时间:199703
作者:谢晓尧/刘恒


外国合作者先行回收投资是中外合作经营企业(以下简称合作企业)中较为普遍的做法,也是《中华人民共和国中外合作经营企业法》(以下简称《合作企业法》)独具特色的一项法律制度。如何认识先行回收投资的性质,理论上尚不深入。笔者在评析几种主要观点的基础上,提出自己的看法,求教于同仁。

一、先行回收投资性质的几种主要观点评析

目前,理论界对先行回收投资法律性质的认识,大致有三种观点。

第一种观点,把先行回收投资等同于抽回、减少注册资本。该观点认为:“中外合资经营企业中的注册资本在合营期不得抽回,不得减少,因此,合营者的投资只能从利润分配中回收。与中外合资企业不同,在中外合作企业中,合作双方可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法”。[1]“从资本金保全要求来看,中外合资企业法、外资企业法规定,企业在经营期限内不得减少其注册资本……不得抽回投资。这是国际上通行的做法。但是有一种情况例外,这就是中外合作经营企业。”[2]

第二种观点,将先行回收投资视为资本的转让。先行回收投资,“实际上是企业内部的资产的转移,即中方用本来应得的利润购买外国合作者的资本,外国合作者回收资金的过程,就是中方逐步购买外国合作者资金的过程。”[3]

第三种观点,把先行回收投资视为保本经营。该观点认为,合作企业顽强生命力的原因在于,“外方能保本,中方也有利……在一定条件下合作期限内先行回收投资,从而使外国投资者的投资原本和利润都有保证,可减少或避免商业风险。”[4]“……外商投资兴办合作经营项目至少可以保本,能有效地实现平等互利的原则。”[5]

上述三种观点的共同之处在于,他们都将合作企业的先行回收投资与企业(尤其是中外合资经营企业)的资本制度联系在一起,将其纳入企业资本制度的范畴考察,而又视其为例外。笔者认为,上述三种观点都是值得商榷的。企业(公司)资本(Capital)在企业(公司)法中是具有特定含义的范畴,[6]其内容涉及资本原则、注册资本、最低资本限额、出资方式、出资期限、验资等。而先行回收投资不属资本的范畴,不应将其纳入企业资本制度之中去考察。

先行回收投资不是抽回投资、减少注册资本。从企业资本制度的一般要求看,维持资本不变是公司资本制度的基本要求。各国公司(企业)法都明文禁止投资者在企业存续期间抽回资本。[7]对因经营规模变化、投资总额减少而导致注册资本减少,各国都规定了较为严格的条件和程序。《中华人民共和国公司法》也规定:股东在公司登记后,不得抽回出资(第34条)。对抽逃出资的要责令改正,处以相应罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任(第209条)。《中华人民共和国企业法人登记管理条例》对企业法人抽逃资金的行为也规定了相应的处罚措施(第30条)。《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》规定,合作企业注册资本在合作期限内不得减少,对因投资总额和生产经营规模等变化,确需减少的,须经审查批准机关批准(第16条)。在司法实践中,投资人实际投入与注册资金不符,或抽逃资金的,人民法院应依法追回,或由投资人在实际投入与注册资金的差额范围内承担民事责任。[8]可见,视先行回收投资为抽回投资、减少注册资本的观点,与我国现行立法的规定及司法实践的做法是不相符合的。事实上,外国合作者回收资金的来源并非合作企业的注册资本,而是合作企业的利润和中国政府的优惠,笔者后面将详细阐述。外国合作者回收投资不用办理减资申报和工商变更登记。

回收投资也不是中外合作双方出资额的转让。转让出资是指投资权益从一方股东让渡给另一方,必然引起出资股东组合、资本构成结构、权利义务等问题的变化,甚至会导致企业性质的变化(如合作企业演变为独资企业)。按照我国现行法律、行政法规的规定,转让出资必须经合作他方书面同意,并报审查批准机关批准,办理工商变更登记。在立法体例上,《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》在第四章“投资、合作条件”中对转让出资问题作了规定。回收投资并不改变合作企业注册资本中投资条件或合作条件,外国投资者全部回收投资后,也不影响其作为合作者的地位,合作企业的法律性质不改变,外国合作者仍须根据法律的规定或合同的约定承担责任。先行回收投资不需要办理股权结构变化的报批和工商变更登记手续。在立法体例上,《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》将其编入第七章“分配收益与回收投资”。

合作企业先行回收投资也不是保本经营。兴办合作企业是国际直接投资(Interational Direct Investment)的一种重要形式,区别于借贷,发行债券、股票等间接投资(Indirect Investment),它是本着共同出资、共同经营、共担风险的原则建立起来的联合体,风险与利益同在,不存在还本付息问题。从字义上分析,合作企业是国际合营企业(Joi-nt Venture)的一种形式,"Joint Venture"本义就是“共担风险”。还本付息的保本经营是违反企业的本义和公平原则的。我国现行有关外国合作者先行回收投资的规定,也不允许保本经营。从先行回收投资的前提看,“要求在保证企业正常生产经营活动的情况下进行”,[9]“合作企业的亏损未弥补之前,外国合作者不得先行回收投资”。[10]可见,在合作企业亏损的状态下,外国合作者就谈不上回收投资来保本。外国合作者先行回收投资后对企业的债务还应承担责任,其中不具有法人资格的合作企业及其合作各方,要依照中国民事法律的有关规定,承担民事责任,[11]即按照约定承担连带责任。[12]可见先行回收投资具有暂时性,并不排除承担亏损责任时的赔本可能,风险尤存。

二、先行回收投资是一种让利优惠措施

笔者认为,先行回收投资性质上是一种让利性的优惠措施,属国家对外商投资的促进、鼓励政策。

回收投资,从字面上容易理解为将已经投入企业的资金(投资)收回来。从法律上分析,出资人一旦将其财产作为出资投入企业,在资产的权属上就已实现“两权分离”,即出资人享有资产的终极所有权,作为股东享有表决、议事、分享利润等权利;投入的资产在企业成立后转化为企业的法人财产权(在非法人型企业里则为共有财产),出资人无权直接控制、支配和处分其投入的财产。因而,回收投资并非是从资产性质上要回收作为注册资本组成部分的原投资(合作条件),而是从数量上、程度上,使回收的收益与原投入的资金数额相当。国际跨国投资总是以高利润为航标的,资本的流动总是以高利润为导向。回收投资不至于蚀本,是外国投资者的最低要求。

通常,出资人回收投资是通过企业税后利润的分配、企业清算后剩余财产的分配,得以实现的。依各国企业(公司)立法的通例,禁止企业在亏损未弥补之前分配收益。因为企业亏损未弥补之前,企业处于负债状况是无利可分的,在这种状态上从企业取得收益,实质上是抽逃企业资产,违反了资本维持、充实的原则。合作企业先行回收投资,是一种原则性与灵活、简便性相结合的制度,唯其如此,它对许多急于回收投资的外国投资者具有很大的吸引力。[13]。一方面,它不是企业资本制度,不影响企业资本结构和数量的变化,不构成资本的抽逃,维持了企业的稳定和交易的安全。另一方面,它又改变了传统利润的分配陈式,采用时间序列上的跳跃、超前,实现了投资的先行回收。这是由合作企业本身的特点决定的。合作企业是一种契约型合营企业(ContractualJoint Venture)而区别于合资企业,其利润分配主要是通过双方本着“意思自治”的原则,自由协商确定的,这就为合作双方自主确定分配方式提供了选择的余地,而不必按照一个始终如一的投资比例固定双方的分配关系。这是合作企业先行回收投资赖以实现的基础。

回收投资的性质主要是由其回收的渠道和来源决定的。外国合作者先行回收投资主要来自两方面。1.中国合作者的让利。中外合资经营企业按注册资本中的投资比例来分配收益。在合作企业中尽管不可能存在一个投资比例问题,但依企业分配的通例,以及公平合理的法律要求,收益的分配也应当是与出资(合作条件)相一致的。在先行回收投资的情况下,则要改变这一常规做法,中方合作者作出让步,在合作的前期,改变正常的分配方式,中方不分利或少分利,从而使外国合作者能独享利润或加大分利。待外国合作者通过中方的让利投资回收完毕后,再按新的分配方式分配利润。显然,在这种做法中,外方先行回收投资是在中方迟分利、滞后回收投资的基础上得以实现的。2.中国政府的让利。作为投资东道国,中国政府可通过税收向合作企业取得相应的财政收入。政府通过纳税环节、资产折旧可以影响外国合作者回收投资的进程。一种做法是税前分利。按企业财务制度的一般规定,企业的利润按照国家规定做出相应调整,依法缴纳所得税,在税后按照法定的分配顺序,弥补损失,提取法定公积金和公益金之后,才能分配投资者的利润。[14]在税前分利的情况下实际扩大了外国合作者可分利益的范围,加大了收益额,从而使投资额能更快地回收。另一种做法是加快折旧。我国现行立法对固定资产折旧期限均有明确规定。通过缩短法定的折旧期限,加大摊提费用,可以以折旧费用的名义摊入成本来回收投资。外国合作者税前分利减少了应纳税所得额,加快折旧,增加了成本费用,税前减扣额增加同样减少了应纳税所得额。这两种做法实际上都是以政府抑制自己的利益为前提和条件的,都意味着国家财政收入的减少。为此我国立法要求必须经过主管部门批准。[15]

上述分析表明,外国合作者回收投资来源于中方企业和中国政府的让利。由于这种让利改变了收益分配的常规进程,从而具有回收时间的先行性。恰是这一先行性,正是合作企业回收投资制度的核心所在和外国合作者的利益所在。对于投资者来说,只有在将给他们带来的收益大于投资成本时,他们才会投资。在决定成本与收益时,“利率对经济起着中心作用,因为它们影响投资成本,因而成为投资和总需求的一个重要的决定因素。”[16]外国合作者先行回收投资,最直接的得益是,从时间上加快了流转周期,提高了资金的使用效益并且降低了资金占用的成本。如果投资资金来自借贷,通过及时回笼,避免长期占用的利息损失,减少了借款成本;如果资金来源为自有,则加快了资金使用周期,获得了资金占有的利息,并可进行新的投资。可见,先行回收投资,由于降低了利率成本,从而刺激着外国合作者。对于中国合作者来说,回收投资只是先后的问题,在外国合作者先行回收投资的情况下,至少可以从两方面获得相应补偿:一是合作期间的中、后期将加大中方的分利水平;二是合作期满,合作企业全部固定资产归其所有。因而这也是一种互惠互利的做法。对于中国政府而言,让利是一种鼓励性的优惠措施,尽管财政收入短期内也会相应受到一定的影响,但若能以此吸引外商长期投资,“水涨船高”,财政收入也能稳步增长。

三、完善先行回收投资制度的建议

《中华人民共和国中外合作经营企业法》第22条和《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》第七章“分配收益和回收投资”,分别对合作企业先行回收投资制度作了相应规定。笔者认为,关于合作企业的上述立法对先行回收投资的规定是较为科学的、得体的,尽管条文不多,但确实是反映了合作企业的特色。因为合作企业立法属商事法领域,属任意性法律规范、授权性规范;同时合作企业又是契约型合营企业,就更要求立法内容能充分为当事人的“意思自治”提供广泛的选择空间和自由余地。因而,立法少作限制性、禁止性规范,弱化干预和控制,实为高明之举。但如果完全放开,无所节制的自由也是不可取的。为此,我国现行立法,只作了两方面的限制,一是要求合作期满全部固定资产归中国合作者所有,以此维护公平原则;二是涉及财政税务问题时,必须依照有关规定进行审查,以此维护国家利益。笔者认为,对先行回收投资制度的完善,主要应当从完善合作合同入手。这主要包括:

1.保障赢利。“发展才是硬道理”。先行回收投资制度要得以实现,首要的前提是合作企业必须处在正常生产经营并有赢利的状态,即有利可让。这对中、外合作双方都提出了要求:作为中方要寻找信誉好、技术强、管理水平高、敬业精神强的外国合作者;作为外国合作者必须真诚地履行合同,按照约定提高资金和技术水平,进行科学管理,拓展市场渠道。要改变现实生活中“企业好与坏,投资照样回收”的吃“老本”的做法,严加制止外方在投资不足、合作企业生产不正常、企业亏损等情况下回收投资。

2.防范风险。外商投资可谓锦上添花,但决非雪中送炭。不同的外国合作者投资的动机、目的不同,要切实维护中方利益,必须做好、做足风险防范措施。在合作前期,要督促外商全面履行合同,防止外商为达到先行回收的目的,行为短期化,只顾眼前利益,进行掠夺经营,杀鸡取卵;在合作中、后期,要防范外国合作者不思进取,对企业不加投入、改进和维修,对企业漠不关心,要有效地防止违约行为。

3.强化责任。先行回收投资作为一项让利优惠措施,是基于中方企业及中国政府的让利,但是外商获利的先行性只是收益分配时间顺序上的序次,具有暂时性。不要认为外国合作者回收投资后,合作企业经营好与坏,风险及亏损责任,都与其无关,外商能最终满足这一优惠;必须保障合作企业在存续期间能正常生产经营,中方合作者在合作期满有剩余财产。[17]外国合作者投资回收完毕,其作为合作者的主体地位并不改变,仍旧是以出资人的法律地位对合作企业债务承担责任。在法人型合作企业中,中、外合作者以其投入合作企业的财产(合作条件)承担有限责任,这是毫无疑问的。但由于外商已先行回收投资,在企业亏损造成中方无法回收投资、没有剩余资产或中方收益明显偏低的情况下,外国合作者仍应从其已收回的投资中补偿一部分给中国合作者。对于非法人型合作企业,外国合作企业先行回收投资后仍应对合作企业合作期间的全部债务承担连带责任;在责任比例的分配上,宜以合作各方实际从合作企业取得的收益比例来划定,即风险与利益要一致。为防止外国合作者转移资产,逃避债务,在其回收投资的同时,可要求其提供相应的担保。

4.合理界定回收期限及数量。外国合作者回收期太短、数量大少,达不到鼓励和刺激的优惠功能;反之,则不利于中国合作者及中国政府的利益。有观点认为,外国合作者回收的投资“只限于其投资原本,而不包括资本利息,如果包括利息,则外商投资实际上就会等于贷款……”。[18]笔者认为这一主张要求过严。既然先行回收投资是一种让利措施,也就应该允许回收该投资合理的资本利得。在外国合作者回收完毕投资及其合理的资本利得后,应加大中方的分配比例,甚至由中方独享利润,以保证中方企业也能回收全部投资及其合理的利润。对于外国合作者已经回收投资及其合理利润的,合作企业的合作期限不得再延长。从法律上说,合作企业期满,全部固定资产已全部归中方所有,除非外国合作者另行出资或提供合作条件,否则,合作企业的延长,实际上是外国合作者对中方财产的侵犯。

合肥市水利工程管理条例

安徽省合肥市人大常委


合肥市水利工程管理条例
  
(2001年11月9日合肥市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议 通过 2001年12月27日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准)


第一章 总则


  第一条 不加强水利工程管理,保障工程安全和正常运行,发挥水利工程综合效益,适应工农业生产及城乡人民生活的需要,根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。


  第二条 本条例适用于本行政区域内国家、集体和个人兴建的水利工程及附属设施的建设、利用、保护和管理。


  第三条 市、县(区)人民政府水行政主管部门负责本行政区域内的水利工程管理工作。
  林业、国土资源、规划、环保、建设、公安等部门按照各自职责,协同水行政主管部门做好水利工程管理工作。


  第四条 鼓励单位和个人按照水利规划建设水利工程。水利工程实行谁投资、谁受益、谁管护的原则。


  第五条 任何单位和个人都有保护水利工程设施的义务,对危害水利工程设施安全和侵占水利工程设施的行为,有权制止、检举和控告。


第二章 工程管理与保护


  第六条 兴建、改建、扩建各类水利工程,建设单位或个人必须向市、县(区)水行政主管部门报送可行性方案,经审查同意后,方可按建设基本程序报批实施;凡涉及其他地区和行业利益的,建设单位必须事先向有关地区和部门征求意见,并按规定报上级人民政府或有关主管部门审批。工程竣工后,按规定验收合格的,方能投入使用。


  第七条 国家所有的水利工程的管理和保护范围,由市、县(区)水行政主管部门依据有关规定标准提出方案,报同级人民政府划定。
  集体和个人所有的水利工程管理和保护范围,由当地人民政府依据有关规定和实际需要划定。


  第八条 水利工程应当按划定的管理范围,依法办理土地确权发证手续。
  水利工程管理范围内的水土资源,任何单位或个人不得违法侵占。


  第九条 水利工程管理和保护范围内的防护林不得任意砍伐。需采伐的,应当经市、县(区)水行政主管部门同意后,依法办理采伐许可手续,并完成规定的更新补植任务。
  护堤护岸林木的抚育、更新采伐和用于防汛抢险的采伐,按国家规定免交育林基金。


  第十条 任何单位和个人不准不在水利工程管理范围内搭建违法建筑(含障碍物)。已建的违法建筑必须由搭建单位或个人在限期内清除。因搭建违法建筑给当事人造成损失的,搭建单位或个人应承担赔偿责任。


  第十一条 在水利工程管理和保护范围内禁止下列行为:
  (一)在水库工程管理保护范围内的水域内炸鱼、毒鱼、电鱼和排放有毒污染物;
  (二)爆破、打井、挖窑、立窖、埋坟、建筑、取土、建池养鱼、修建围堤、围墙、沉置船只、种植高杆作物、开展集市贸易等;
  (三)倾倒土、石、矿渣、垃圾等废弃物;
  (四)在输水渠道或管道决口、阻水、挖洞等;
  (五)毁损堤坝、闸门、电站、渠道等水利工程建筑物及观测、标志、通讯、防汛、交通等附属设施;
  (六)非管理人员操作闸门及其他设施、干扰水利工程正常运行;
  (七)在水库、河道、河堤、渠道水利工程管理范围内建房、开荒、种植、铲草皮、放牧等。
  (八)强行取水、用水、挖渠破闸。拦渠堵水,擅自增大或阻碍下泄流量;
  (九)其他危害工程安全的行为。


  第十二条 确需在水利工程管理范围内从事下列活动,必须按管理权限,经市、县(区)水行政主管部门批准或由其会同有关部门批准:
  (一)修建工程、考古发掘、开采地下资源、砂石等;
  (二)拆毁旧堤等原有工程设施;
  (三)在国家所有的水库、人工水道、沟渠内从事养殖活动,开展经营性旅游、体育或娱乐等活动;
  (四)兴建、扩建或变更取水口。


  第十三条 确因建设需要占用农灌水源和排灌设施的,占用者必须按工程管理权限报经市、县(区)水行政主管部门批准。占用排灌设施的应兴建与其效益相当的替代工程;不能兴建替代工程的,应按兴建工程现行价格的总投资额交纳开发补偿费。
  因占用农灌水源、排灌设施以及水利工程管理范围内其他自然资源造成经济损失的,占用者应当负责补偿。


  第十四条 市、县(区)水行政主管部门对水库运行应按规定作出安全技术鉴定,对存在问题应及时研究论证,提出处理方案,并按管理权限报批后实施。


  第十五条 市、县(区)水行政主管部门对国家所有的水利工程,应根据工程规模、受益范围,按照分级管理原则进行管理,规模较大的灌区应当成立灌区管理委员会。


  第十六条 水利工程管理要严格执行各项操作规程,建立健全岗位责任制。
  水利工程管理单位的负责人和工程管理技术人员,应具备相应的管理能力和专业知识;未取得县级以上人民政府水行政主管部门认可的上岗资格,不得从事水利工程管理工作。


第三章 工程运行与利用


  第十七条 水利工程兼有防洪、供水等综合利用功能的,应制定合理的水量调配方案、渡讯方案及工程汛期调度运用计划,并按管理权限,报经市、县(区)人民政府水行政主管部门批准。未经批准,任何单位或个人不得改变工程运行方案和计划,不得擅自开闸放水或关闸蓄水,不得干预或阻挠工程管理人员履行职责。


  第十八条 实行有偿供水、排水。受益单位和个人应当按省有关规定的标准按期向水利工程管理单位缴付水费。水费应当按国家有关规定使用,不得挪作他用。


  第十九条 水利工程管理单位应保证正常供水、排水。对欠缴、拒缴水费的用水单位和个人,经催缴仍不缴纳的,水利工程管理单位可以限制或停止供水、排水。
  在农业灌溉高峰期或水源紧缺时,市、县(区)水行政主管部门可以指令灌区实行轮流灌溉或限时限量取水,用水单位不得干预。


  第二十条 水利工程管理者应当服人水利工程管理调度和保护的规定,在确保工程安全,保证农田灌溉和防汛抗旱的前提下,可以利用水土资源、设备、技术等优势,因地制宜积极发展多种经营,提高工程的经济效益。


  第二十一条 国家和集体所有的水利工程,经县级以上人民政府水行政主管部门按管理权限批准,可以依法租赁、承担、拍卖和转让。水利工程的租赁、承包、拍卖和转让,必须坚持公开、公正、公平的原则。
  国家所有的水利工程、集体所有的小(一)型和位置重要的小(二)型水利工程,由市、县(区)水行政主管部门按管理权限组织租赁、承包、拍卖和转让。其他水利工程根据情况,可以自行组织租赁、承包、拍卖和转让。


  第二十二条 国家所有的水利工程拍卖回收资金,纳入水利建设基金管理,用于水利工程建设;集体所有的水利工程拍卖回收资金,应当用于当地水利基础设施建设;个人所有的水利工程拍卖、租赁所得经费,由个人支配。


  第二十三条 境外投资者可以参股、控股。收购、兴建水利工程。投资者的合法权益受法律保护。


第四章 法律责任


  第二十四条 违反本条例第九条规定,滥伐森林或者其他林木,情节轻微的,由林业主管部门责令补种滥伐株数五倍的树木,并处以违法所得二至五倍的罚款;情节严重的,依法追究刑事责任。


  第二十五条 违反本条例第十条规定,搭建违法建筑的,由市、县(区)水行政主管部门责令塔建单位或个人纠正违法行为,限期清除,可并处1000元以上5000元以下罚款。


  第二十六条 违反本条例第十一条、第十二条规定之一的,由市、县(区)水行政主管部门或由其会同有关行政主管部门责令其停止违法行为,采取补救措施,赔偿损失,可并处300元以上10000元以下的罚款。


  第二十七条 对拒缴水费的单位和个人,水利工程管理者可向人民法院起诉,依法追缴水费。


  第二十八条 扰乱水利工程管理工作秩序,阻碍水利工程管理人员和水行政执法人员依法执行公务等,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或提起行政诉讼。
  当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。


  第三十条 水行政执法人员以及水利工程管理单位工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,造成严重后果的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第五章 附则


  第三十一条 本条例具体应用中的问题由市人民政府水行政主管部门负责解释。


  第三十二条 本条例自2002年4月1日起施行

厦门市城镇住房交换管理规定

福建省厦门市人民政府


厦门市人民政府令第93号


  《厦门市城镇住房交换管理规定》已经市人民政府常务会议通过,现予发布,自二000年九月一日起施行。

                            市长 朱亚衍
                          二000年八月十七日
            厦门市城镇住房交换管理规定

第一章 总则





  第一条 为加强城镇住房交换管理,维护住房交换市场秩序,保障国家、集体和住房交换当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 本规定适用于厦门市城镇规划区内国有土地上的住房交换。
  本规定所称住房交换,是指住房所有。人或使用人交换私有住房所有权或公有住房承租使用权的行为,包括所有权之间、所有权与使用权之间、使用权之间的交换。


  第三条 土地房产行政部门主管本市住房交换管理工作(以下简称换房主管部门)。其所属的房地产交易机构受换房主管部门委托负责办理住房交换手续。


  第四条 住房交换应遵循自愿互利、合法公正、方便生活、调剂余缺的原则,符合住房制度改革等有关政策。
  禁止任何单位和个人利用住房交换侵害国家、集体和他人利益。

第二章 一般规定





  第五条 住房交换应当订立书面合同。住房交换合同示范文本由换房主管部门制定。住房交换当事人参照示范文本订立合同。


  第六条 因交换住房的面积、结构、成新、朝向、地段、等级等因素形成的差价,原则上由换得价值较高的受益方补偿另一方,合同另有约定的除外。


  第七条 住房交换当事人应按规定缴纳有关税费;以差价部分计征营业税,具体按有关规定执行。
  住房交换当事人应如实申报住房交换价格,作为缴纳税费的依据;申报价格明显偏低的,征收部门可进行评估核定。


  第八条 住房交换当事人可委托合法的住房交换中介机构办理住房交换事宜。


  第九条 住房交换后,不得擅自扩建、改建、加层、改变用途或者影响结构安全装修房屋。


  第十条 住房交换后,本市户籍住房交换当事人可按规定凭土地房屋权证或公有住房租赁合同向户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。

第三章 私有住房交换





  第十一条 本规定所称私有住房是指个人所有的住宅,包括个人自建住宅、所购商品房、已购公有住房及享受政府提供政策优惠建设的经济适用房、集资房和落实侨房政策房等住房。


  第十二条 有下列情列之一的私有住房,禁止进行住房所有权交换:
  (一)无房地产证书的;
  (二)房地产权属有争议的;
  (三)政府依法收回土地使用权的;
  (四)已公告拆迁的;
  (五)共有房屋未取得共有人同意的;
  (六)已进行资产抵押而未经抵押权人同意的:
  (七)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (八)经鉴定为不得使用的危险房屋的;
  (九)法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


  第十三条 住房交换当事人应持下列材料到房地产交易机构办理住房交换手续:
  (一)住房交换合同;
  (二)房地产证书;
  (三)当事人身份证明;
  (四)办理住房交换所需的其它证明材料。
  共有住房还应提交共有人同意交换的证明。


  第十四条 房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起10个工作日内审核,符合条件的,签署准予交换的意见,并交房地产权籍登记机构办理产权转移登记;不符合条件的,应书面说明理由。


  第十五条 交换已出租的住房,住房所有人应提前3个月通知承租人。

第四章 公有住房交换





  第十六条 本规定所称公有住房是指由土地房产管理部门经管的直管公房和由单位自建或购买的自管公房。


  第十七条 公有住房交换可以采取下列方式:
  (一)直管公房之间、自管公房之间、直管公房与自管公房之间的住房使用权交换;
  (二)公有住房使用权交换私有住房所有权。


  第十八条 公有住房使用人换房时,须征得住房所有人的同意。所有人对使用人合理的换房要求应给予支持。


  第十九条 有下列情形之一的公有住房,禁止进行公有住房使用权交换;
  (—)无合法租赁关系的;
  (二)擅自转借、转租的;
  (三)已公告拆迁的;
  (四)将独用单元结构住房的一部分用于交换的;
  (五)经鉴定为不得使用的危险房屋的;
  (六)法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


  第二十条 公有住房使用权价格由换房主管部门会同价格、统计行政部门公布测算标准,住房交换当事人参照测算标准在合同中约定。


  第二十—条 住房交换当事人应持下列材料向房地产交易机构办理交换手续:
  (一)换房合同;
  (二)公有住房租赁合同、房地产证书;
  (三)公有住房承租人配偶及同住成年家属同意交换的证明;
  (四)公有住房所有权人同意交换的书面证明;
  (五)当事人的户簿证明和身份证明;
  (六)办理住房交换所需的其它证明材料。


  第二十二条 房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起10个工作日内进行审核,符合条件的,签署准予换房的意见,并通知住房交换当事人;不符合条件的,应书面说明理由。


  第二十三条 取得公有住房使用权的住房交换当事人应自收到房地产交易机构准予换房通知之日起7日内,属直管公房的,持有关材料到该房屋所在的房屋租赁管理机构办理公有住房租赁关系的变更手续;属自管公房的,持有关材料到产权单位办理公有住房租赁关系的变更手续。


  第二十四条 因公有住房使用权交换取得私有住房所有权的住房交换当事人,应向房地产权籍登记机构办理产权转移登记。


  第二十五条 公有住房交换后,公有住房所有权的权属性质不变。
  公有住房中的共用部位仍维持原来的使用状况。

第五章 罚则





  第二十六条 违反本规定第十三条、第二十一条规定私自换房的,由换房主管部门责令改正,并处以1000元以上3000元以下的罚款。


  第二十七条 住房交换管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则




  第二十八条 本规定自二000年九月一日起施行。