黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市租赁经营设施管理规定
　
哈尔滨人民政府发〔１９９７〕第１２号令１９９７年８月１日




　　第一条　为保护消费者和经营设施租赁双方的合法权益，规范经营设施租赁行为，维护市场秩序，促进经济发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》、《黑龙江省收费罚没集资管理条例》、《哈尔滨市外商投资条例》及有关规定，结合我市情况，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于本市行政区域内租赁经营设施的监督管理。


　　第三条　本规定所称租赁经营设施，是指商品交易市场主办单位或者商业企业（以下简称出租方）将自有或者自用的场内或者店内的柜台、经营场地等经营设施交由承租方从事经营活动，并收取经营性费用（以下简称租金）的行为。本条前款所称租赁经营设施不含国有商业企业职工内部承包使用的经营设施，但是对外转租的除外。


　　第四条　经营设施的收费标准，按照提供设施服务的成本加税金、利润制定。
　　物价部门会同有关部门按照规定的权限，规定基准价和浮动幅度、差率、利润率等，并定期公布，指导出租方制定租金收取标准。


　　第五条　市工商行政管理部门负责全市租赁经营设施的监督管理。
　　区、县（市）工商行政管理部门按照各自的职责负责辖区内租赁经营设施双方的营业登记和租赁合同的监督管理。
　　市、县（市）物价部门按照各自的职责权限负责租赁经营设施收费价格的监督管理。


　　第六条　出租方租赁经营设施，应当持有营业执照。出租方是商品交易市场的，还应当到工商行政管理部门办理市场登记手续。
　　商业企业出租的经营设施在５０个以上，或者占本企业经营设施总数５０％以上的，应当到工商行政管理部门办理市场登记手续。国有商业企业引厂进店推销本厂产品的除外。


　　第七条　承租方承租经营设施，应当按照下列规定办理营业登记：
　　（一）是公民的，办理个体工商户营业执照；
　　（二）是退路进厅个体工商户的，办理变更登记；
　　（三）是生产经营企业的，办理分支机构登记。


　　第八条　承租人的经营范围，由工商行政管理部门依据租赁合同中约定的经营项目核定。法律、法规和规章另有规定的除外。
　　承租人应当按照核定的经营范围从事经营活动。


　　第九条　出租方与承租方应当签订书面合同，对租赁经营设施的种类、数量、地点、经营项目、租赁期限、租金、违约责任及双方的其他权利义务作出明确约定。


　　第十条　租金的收取方式，由租赁双方在合同中约定，可以按月、季或者年收取，一次性收取的租金不得超过１年；属于集资开发新建的市场，一次收取的租金不得超过３年。
　　按年收取租金的，下一年度的租金应当在上一年度租赁期满前二个月内收取。


　　第十一条　租赁经营设施，出租方可以一次性收取经营设施抵押金或者保证金，租赁双方应当在租赁合同中约定。收取的抵押金或者保证金数额不得超过年租金的２０％。
　　抵押金或者保证金只准一次收取，按年收取租金的，不得收取抵押金或者保证金。


　　第十二条　出租方采用公开竞价招标方式出租经营设施的，应当将标底报工商行政管理部门、物价部门审核同意。
　　租赁关系确立后，出租方应当将出租经营设施的租金标准报市、县（市）物价部门备案。
　　租赁双方通过招标方式确立经营设施租赁关系的，应当按照本规定第九条的规定签订书面合同。


　　第十三条　签订经营设施租赁合同，应当使用市工商行政管理部门统一制定的合同文本。


　　第十四条　承租方违约提前终止经营活动的，抵押金或者保证金归出租方所有，不予退还；出租方违约提前终止合同的，抵押金或者保证金应当全额返还承租方，并承担相应的赔偿责任。


　　第十五条　租赁合同存续期间，出租方不得擅自提高租金、抵押金或者保证金收取的标准，不得擅自增加合同以外的收费项目或者对承租方设定新的义务。


　　第十六条　租赁合同存续期间，承租方转租经营设施的，应当征得出租方同意，承租方和受转租方应当按照有关规定办理变更登记手续。承租方擅自转租经营设施的，出租方有权解除租赁合同。承租方转租经营设施获取的收益部分，应当按照有关规定缴纳税费。


　　第十七条　租赁合同期满后，出租方收取的抵押金或者保证金应当退还，租赁的经营设施未改变用途的，在同等条件下原承租方有优先承租权。
　　租赁合同期满后，出租方提高租金标准在物价部门规定浮动幅度、差率、利润率以内的，应当报市、县（市）物价部门备案；提高租金标准超过物价部门规定的浮动幅度、差率、利润率的，应当向市、县（市）物价部门申报，并按物价部门核准的标准收取。


　　第十八条　出租方应当协助有关部门监督承租方的经营活动，对承租方违反法律、法规和损害消费者权益的行为，应当及时告诫；承租方拒不改正的，应当向有关部门报告，有关部门应当依据各自的职责和法律、法规及规章的规定及时查处。


　　第十九条　出租方部分经营设施出租的，应当制作租赁标志，由承租方在经营设施的明显处悬挂或者张贴。
　　承租方不得以出租方的名义从事经营活动。


　　第二十条　承租方应当依法经营，并遵守经营场所的各项规章制度。承租方毁损经营设施的，应当承担赔偿责任。


　　第二十一条　租赁双方发生纠纷时，可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以依据租赁合同的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机关申请仲裁。当事人没有在租赁合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。


　　第二十二条　违反本规定有下列行为之一的，由工商行政管理部门按下列规定处罚：
　　（一）出租方出租经营设施未办理市场登记、营业执照手续的，责令限期补办手续，并处以５０００元以上２００００元以下罚款；
　　（二）承租方未办理营业执照、更变登记或者分支机构登记以及转租经营设施未办理变更登记手续的，责令限期补办手续，是公民、个体工商户的，处以１００元以上５００元以下罚款；是企业的，处以３０００元以上１００００元以下罚款；
　　（三）出租方和承租方签订经营设施租赁合同，未使用工商行政管理部门统一制定的合同文本的，处以２００元罚款；
　　（四）出租方未按规定的期限提前收取租金的，责令退还提前收取的租金，并处以２００元以上２０００元以下罚款；
　　（五）出租方出租部分经营设施未制作租赁标志或者承租方在经营设施上未悬挂或者张贴租赁标志的，责令限期改正，并处以２００元以上２０００元以下罚款。


　　第二十三条　承租方以出租方名义经营的，按《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定处罚。


　　第二十四条　违反本规定有下列行为之一的，由物价部门按下列规定处罚：
　　（一）出租方提高租金标准未向物价部门申报的，责令限期申报，并处以５００元以上２０００元以下罚款；
　　（二）出租方擅自提高抵押金或者保证金收取比例或者重复收取抵押金或者保证金的，责令限期退还，并按提高或者重复收取部分总额的１倍以上３倍以下处以罚款；
　　（三）出租方提高租金标准超过规定的浮动幅度未经物价部门审核同意的，责令限期退还超过规定浮动幅度部分的租金，并处以收取超过浮动幅度部分总额的１倍以上３倍以下罚款；
　　（四）租赁合同期满未及时返还抵押金或者保证金的，处以５０００元以上１００００元以下罚款。


　　第二十五条　工商行政管理部门、物价部门应当简化办事程序，提高工作效率。管理人员应当依法履行职责，秉公执法，不准利用职权徇私舞弊。
　　违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十六条　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。


　　第二十七条　罚款使用的收据和罚款的处理，按国家和省的有关规定执行。


　　第二十八条　本规定施行前已签订经营设施租赁合同的，租金和抵押金的标准按合同执行；租赁合同到期后，续签或者新签订租赁合同的，租金和抵押金收取的标准和办法按照本规定执行。


　　第二十九条　本规定自１９９７年８月２０日起施行。

　　在虚假陈述案件中，虚假陈述行为与投资者遭受损害结果之间存在因果关系是法院认定侵权行为成立，并据以判决支持受损投资者请求虚假陈述方赔偿经济损失的关键。被告虚假陈述行为与原告遭受欺诈产生投资损害之间因果关系的认定问题，不仅是保障投资者合法权益、保证投资者获得民事救济的核心举证难点，也是人民法院审理案件时认定事实，据以依法做出判决的关键因素。

　　2003年最高人民法院《关于审理证券市场虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》（以下简称《规定》）为审理证券虚假陈述案件提供了具体的立法支持。突出之处在于对虚假陈述与损害结果之间因果关系的认定要件做出了明确规定。而这些规定恰是在立足我国具体证券市场特点和司法实践基础上，借鉴了美国优秀的相关因果关系认定标准的确定规则以及审判实践原则。因此，研究美国证券虚假陈述民事责任中因果关系的认定规则就很有必要了。

　　一、证券虚假陈述民事责任交易因果关系的认定

　　（一）证券虚假陈述民事责任交易因果关系的界定

　　交易因果关系即侵权法上的事实因果关系，是指原告投资者由于信赖了被告的虚假陈述行为而进行了证券投资交易。交易因果关系确认的是原告是否主观信赖了被告的虚假陈述的信息，并因此做出了投资交易。根据一般举证原则，原告需对其投资交易行为与被告实施的虚假陈述行为间存在交易因果关系进行举证证明，而证明的关键就在于自身信赖了被告的虚假陈述行为。确认信赖关系的存在需具备两大要件：第一，原告相信了被告的虚假陈述行为，也即原告自始就认为被告的行为不带有欺诈性，而是是正当的、真实的、合法的。第二，原告作出投资交易决定是基于对被告所做行为的“相信”，也即如果知道被告的行为是欺诈的、不真实的，那么原告将不会做出此种投资决定。[1]　　　　

　　（二）美国证券虚假陈述民事责任交易因果关系的认定及评价

　　依据10b-5规则，赔偿权利人必须要证明交易因果关系。[2]交易因果关系的认定需要原告即投资者证明虚假陈述行为与证券交易之间存在因果关系，即原告基于“信赖”被告的虚假陈述从而进行交易行为。由于客观条件的限制，诉讼实践中原告很难对其信赖进行证明。为解决这一司法难题，美国联邦最高法院采取了“推定交易因果关系”方式来减轻原告对信赖的举证责任，方便原告通过司法途径进行维权，具体包括两大方面：第一，在隐瞒重大事实的虚假陈述中，推定原告对被告隐瞒重大事实产生了信赖以确立交易因果关系；第二，在对重大事实的错误陈述或误导性陈述中，采用“欺诈市场理论”来推定交易因果关系的存在。[3]以下进行详细阐述：

　　1.隐瞒重大事实的虚假陈述情形下的“可推翻的信赖推定”

　　美国联邦最高法院在审理1972年的Affliliated Ute Citizens v. United States 案中认为被告存在隐瞒重大事实的行为，在此情况下原告仍然进行了证券投资交易，因此推定原告主观信赖的要件成立。[4]由此创设了推定信赖规则。此规则是指原告向法院起诉称被告向原告隐瞒重大事实而使自身遭受欺诈行为侵害时，法院推定原告无须举证证明其对被隐瞒的事实有实际信赖关系，只须证明隐瞒的事实的重要性即可。

　　值得一提的是，法律多次强调“重要”一词，说明微不足道的信息，对于投资者的投资并无多大价值，即使对这些信息进行虚假陈述，也不会影响投资者的投资决定。对于“重要性”，通说认为是指该不实陈述或重大遗漏具有某种实质的可能性，会决定一个理性的投资者的行为，如果没有被告的不实陈述或者遗漏，投资者将采取一个完全相反的行为。[5]当然，如果被告能够证明原告并非由于信赖重大遗漏或不实陈述而进行证券交易，则就推翻了信赖推定。因此，信赖推定并不是说可以无需证明信赖要件，而是把本由原告举证其主观信赖的责任转移给了被告，由被告证明原告并未信赖其虚假陈述的事实，则纵使被告已披露了被隐瞒的事实，原告仍不会以该事实做为投资参考并影响其决策，那么原告请求支持交易因果关系成立的主张将无法成立。

　　2.重大事实的错误陈述或误导性陈述情形中的“市场欺诈理论”

　　市场欺诈理论是推定因果关系信赖的理论基础，该理论认为：在一个有效率的资本市场，绝大多数投资人由于信赖公平、公正及诚实的证券交易市场，从不会怀疑证券的交易价格在形成过程中会受到欺诈等违法行为的影响，因而很安心自如的从事证券交易。基于证券市场投资交易价格的波动可以反映出是否存在欺诈市场行为这一原则，当被告实施虚假陈述重大事实时，相关证券的市场价格就能反映出存在虚假陈述情况，这时候的交易价格是不公正合法的，而绝大多数善良的投资者信赖了该价格为公正合法的价格而进行投资交易，最终遭受到财产损失。从这一情况足以说明原告的投资交易损失与被告的虚假陈述行为之间具有交易方面的因果关系。而对于原告是否直接主观信赖了被告的虚假陈述不予考虑。[6]也就是说，原告只需证明当时的市场价格为受到虚假信息影响的不真实价格，而他按照这种价格从事了买卖交易即可。[7]

　　 应当注意的是，从上面的表述我们可以得出欺诈市场理论是建立在有效资本市场这一假说上形成的，因此信赖的存在也是被假定成立的，[8]故被告对市场的推定信赖是可以进行抗辩的。有法学家曾论述到“在无法断定事实是否存在而仍然必须作出决断的情况下，举证责任起到了在当事人之间分配这种决断带来的利益和不利的作用”。[9] 10b-5规则通过建立一种可推翻的信赖推定——举证责任倒置，认为被告在举证证明符合下列情形之一，就可以对信赖推定进行抗辩：第一，被告的虚假陈述的事实不具有重大性，并不会造成价格波动；第二，被告能够举证证明原告知晓被告对重大事实进行了虚假陈述仍进行相关的证券交易；第二，被告能够举证证明原告并不是基于虚假陈述重大事实的信赖而进行的证券交易；第三，被告能够举证证明原告知晓被告对重大事实进行了虚假陈述仍进行相关的证券交易。

　　3.对美国证券虚假陈述民事责任交易因果关系认定理论的评价

　　可以说，美国法律在证券虚假陈述民事责任中交易因果关系的认定问题上，充分考虑了原告在证明信赖过程中存在的诸多困难，提出的市场欺诈理论以推定原告信赖要件的成立为前提，而信赖即表明被告虚假陈述与原告投资交易行为存在因果关系。[10]同时将举证责任倒置与被告，极大的减轻了受害投资者所负担的举证责任，对于其合法权益的保护具有深远的意义，同时也为我国法律在认定证券市场虚假陈述交易因果关系的认定标准提供了很好的借鉴。

　　二、证券虚假陈述民事责任损失因果关系的认定

　　（一）证券虚假陈述民事责任损失因果关系的界定

　　损失因果关系即侵权法上的法律因果关系，是指正是由于进行了证券交易，使原告产生了经济损失的结果，且被告的虚假陈述行为是造成原告损失的根本原因。被告的虚假陈述行为给原告的投资带来的是错误的参考，影响了其投资交易决定，但不能说明该交易就一定会给原告带来损失，例如股价的下跌也可能是受宏观政策、投资者自身水平、甚至是谣言等因素的影响。因此，损失因果关系是要在法律上判定是否存在其他不可归责于被告的介入因素，以致于原告所受损害与被告的关系过于遥远，从而减轻或免除被告的赔偿责任。[11]一般情况下，原告如果不进行证券交易就不会产生遭受损失的后果，之所以遭受损失则是因为其所买进的证券贬值或其卖出的证券升值。损失因果关系要求原告举证证明若没有被告的虚假陈述行为，原告将不会做出错误的投资交易决定，更不会产生经济损失的结果。如果存在多个因素共同导致原告损失结果发生，则原告必须举证证明被告的虚假陈述行为时造成损失结果的根本原因，也即通过确定损失因果关系，将虚假陈述引起的损害与其他因素对原告造成的损害相区分。

　　（二）美国证券虚假陈述民事责任损失因果关系认定的理论及评价

　　根据美国《1995年私人证券诉讼改革法》的规定，损失因果关系的证明是原告依10b-5规则提起诉讼的另一个要件。结合美国的司法判例可以得出欺诈行为与损失发生时的时间间隔、影响股价变动的其他因素以及各自作用力、欺诈行为潜在作用、其连续性和作用范围等，是法院在认定是否存在损失因果关系时重点关注的问题。[12]但联邦法院并没有明确提供具体审理如何认定损失因果关系的指导准则。联邦各巡回上诉法院存在以下几种意见：

　　1.直接后果说

　　该理论认为，假如虚假陈述行为人积极主动的实施虚假陈述行为在没有独立的异常因素介入的情形下，直接导致了投资者经济损失结果，那么该结果即为直接后果。[13]当有其他因素介入，但该因素是由虚假陈述行为人的先前行为所引起，只是借助先前行为的影响对后果继续发挥作用，那么该先前行为仍属于法律上的原因。需要特别说明的是，如果在被告行为之后介入的是新的独立的与被告先前行为无任何事实上关联的原因，且该原因引发了损害后果，那么被告的先前行为就不是直接后果了，具体到证券侵权案件中，要想认定存在损失因果关系，原告须举证证明证券交易的价格发生变动导致原告收到损失是被告虚假陈述行为的直接后果。

　　2.风险实现说

　　根据该理论，原告须举证证明被告的虚假陈述行为使原告误判的实施了证券交易时，而且在进行此行为的过程中该风险一致未被揭露，原告却因该未被揭露风险的出现而产生交易损失的结果。风险实现说着重点在原告“交易时”所承受的是不是被告虚假陈述行为的风险，原告必须举证证明其损失是因该风险实现所致，而如果其损失是因为其他风险所致，例如金融风暴的实现所致，则不能认定与虚假陈述行为间有因果关系的存在。

　　3.些许因果关系说