试论我国不动产物权登记制度的立法完善

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　
　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。
　　一．不动产物权登记制度的基本理论。
　　1、不动产物权登记制度的法律意义。
　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
　　2、不动产物权登记的性质及登记机关
　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
　　3、不动产物权登记的法律效力。
　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　
　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　
　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。
　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。
　
　　

　　
　　


江西省人大常委会


江西省实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法
江西省人民代表大会常务委员会



《江西省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》已由江西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议于1999年6月30日通过，现予公布，自公布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了保障农村村民实行自治，由村民群众依法办理自己的事情，发展农村基层民主，促进农村社会主义物质文明和精神文明建设，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，依法管理本村事务，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
第三条 中国共产党在农村的基层组织，按照中国共产党章程进行工作，发挥领导核心作用；依照宪法和法律，支持和保障村民开展自治活动、直接行使民主权利。
第四条 乡、民族乡、镇人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助，但不得干预依法属于村民自治范围内的事项。
村民委员会协助乡、民族乡、镇人民政府开展工作。

第二章 村民会议和村民代表会议
第五条 村民会议由本村18周岁以上的村民组成。
召开村民会议，应当有本村18周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。
村民会议由村民委员会召集，每年至少举行1次，有十分之一以上的村民提议，应当召集村民会议；村民委员会认为必要，可以召集村民会议。
召开村民会议时，如果村民委员会认为必要，可以邀请驻村的企业、事业单位和群众组织的代表列席。
第六条 村民会议讨论决定下列事项：
（一）本村经济、文化、教育、卫生及其他公共建设事业的发展规划和年度计划；
（二）依法制定和修改村民自治章程、村规民约；
（三）撤销或者改变村民代表会议、村民委员会的决定；
（四）村民委员会的年度工作报告和财务收支情况报告，村集体经济所得收益的使用方案，本村享受定额补贴和误工补贴的人数及补贴标准；
（五）本村基本农田保护方案和宅基地的使用方案；
（六）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用，义务工和积累工的使用；
（七）村集体经济项目的立项、承包方案以及村集体所有土地、山林、水面等承包方案；
（八）本村实施计划生育和社会治安综合治理的方案；
（九）农田水利基本建设、村办学校、村建道路等公益事业的经费筹集和建设承包方案；
（十）村民会议认为应当由其讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
第七条 600个选民以上的村或者居住分散的村，可以设立村民代表会议。村民代表会议讨论决定村民会议授权的事项。
村民代表会议由村民代表、村民委员会成员、村民小组组长和住村的各级人大代表组成。村民代表人数不得少于村民代表会议成员的三分之二。
村民代表由每5户至15户推选1人或者各村民小组推选若干人，其中应当有适当数量的妇女代表。多民族村民居住的村，各民族都应当有代表。
村民代表的任期与村民委员会成员的任期相同。村民代表任期内的罢免和补选，按原推选方式进行。村民代表会议成员名单，应当报乡、民族乡、镇人民政府备案。
第八条 村民代表会议由村民委员会召集，至少每6个月举行1次。有五分之一以上村民代表会议成员提议，应当召集村民代表会议；村民委员会认为必要，可以召集村民代表会议。
召开村民代表会议，村民委员会应当至少提前2日将讨论的事项通知村民代表，村民代表应当征求所代表的村民的意见和建议，并在村民代表会议上如实反映。
村民代表会议的决定，由村民代表会议全体成员过半数通过。

第三章 村民委员会的设置和职责
第九条 村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于村民自治和乡、民族乡、镇人民政府指导的原则设立。
村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇人民政府提出，经村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准。
第十条 村民委员会向村民会议和村民代表会议负责并报告工作，其主要职责是：
（一）宣传贯彻宪法、法律、法规和国家的政策；
（二）执行村民会议和村民代表会议的决定、决议，主持日常村务，保障村民自治章程、村规民约的实施；
（三）提出和实施本村经济、文化、教育、卫生及其他公共建设事业的发展规划和年度计划；
（四）支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，巩固和发展村级集体经济，承担本村生产的服务和协调工作；
（五）尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，维护集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权益；
（六）依法管理本村属于村集体所有的土地、山林、水面、水利设施和其他财产，教育村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境；
（七）教育和推动村民依法履行纳税、上交统筹和提留、完成义务工和积累工、实行计划生育、接受义务教育及其他依法应当履行的义务；
（八）组织村民开展社会治安群防群治，调解民间纠纷，预防和制止非法宗教宗族活动及械斗，促进村际、村民团结和家庭和睦，协助公安等有关机关对依法被判处管制、被剥夺政治权利以及被宣告缓刑、假释的村民进行教育、帮助和监督；
（九）开展多种形式的社会主义精神文明建设活动，扫除青壮年文盲，普及文化科学知识和法律知识，组织健康的文体活动，防止发生贩毒吸毒、私种毒品原植物、拐卖妇女儿童、卖淫嫖娼、赌博、传播淫秽物品和封建迷信活动，树立尊老爱幼、拥军优属、扶贫助残、婚事新办、丧事
简办的新风尚；
（十）办理本村的其他公共事务和公益事业；
（十一）完成国家下达的各项任务，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。
第十一条 村民委员会由主任、副主任和委员共3人至7人组成，由村民直接选举产生。职数少的村民委员会可以不设副主任。具体职数，根据人口、地域、工作任务和经济条件等实际情况，由村民会议或者村民代表会议讨论决定，报乡、民族乡、镇人民政府备案。
村民委员会成员中，妇女应当有适当的名额，多民族村民居住的村应当有人数较少的民族的成员。
村民委员会成员应当遵守宪法、法律、法规和贯彻执行国家政策，办事公道，廉洁奉公，热心为村民服务。村民委员会成员不脱离生产，给予适当补贴。补贴经费从村提留和村集体经济收入中开支。确有困难的，县（市、区）和乡、民族乡、镇人民政府可以给予适当补贴。
村民委员会每届任期3年，其成员可以连选连任。
第十二条 村民委员会应当建立和健全学习、工作、会议、财务等各项规章制度。
村民委员会决定问题，实行少数服从多数的原则。
村民委员会开展工作，应当坚持群众路线，充分发扬民主，认真听取不同意见，坚持说服教育，不得强迫命令、打击报复。
第十三条 村民委员会实行村务公开制度。下列事项应当及时公布：
（一）本办法第六条规定的由村民会议讨论决定的事项及其实施情况；
（二）救灾救济款物的发放情况；
（三）水电费的收缴情况；
（四）征（占）用土地及各项补偿费、安置补助费的收支情况；
（五）涉及本村村民利益、村民普遍关心的其他事项。
村民委员会应当设置村务公开栏公开村务并保证公布内容的真实性。
村民委员会应当建立村务公开档案并妥善保管，保存期不少于5年。
第十四条 村民委员会按照村民居住状况分设若干村民小组。村民小组组长由新一届村民委员会组织召开村民小组会议推选产生，任期与村民委员会相同，可以连选连任。
村民小组组长在村民委员会的领导下，贯彻执行村民会议和村民代表会议及村民小组会议的决定，办好本村民小组的各项事务，及时反映村民的意见和要求。

第四章 村民委员会的选举