三亚市人民政府关于印发三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法的通知
海南省三亚市人民政府
三亚市人民政府关于印发三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法的通知
三府〔2006〕140号
各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：
《三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法》已经市政府第79次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。
三亚市人民政府
二○○六年十一月三日
三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法
为了更好地促进我市房地产市场健康有序发展，构建一个高效快捷、办事透明、服务优良的房地产发展政务环境和市场环境，进一步优化城市投资环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，制定本办法。
第一条 市国土、房产、税务、财政等部门要互相配合，按照有关法规规定的程序和要求，尽量缩短操作流程，加快办理商品房土地房屋权证速度，为开发商和购房者提供更便捷的商品房交易服务。
第二条 商品房工程竣工后由开发商向三亚市发展和改革局提出申请，由市发展和改革局牵头组织相关部门进行验收，30个工作日内完结，并及时做出验收结果，由市建设局出具《建筑工程竣工验收备案证》，市规划局出具《建筑工程规划许可证》，市公安消防局出具《建筑工程消防验收意见书》，市人防办出具《人防工程竣工验收表》。任何单位和个人不得以任何借口拖延对新建商品房项目竣工验收手续的办理。
第三条 商品房工程竣工验收合格后由开发商委托有资质的测绘单位进行测绘，测绘单位对测绘的结果负责，保证所测绘的商品房分户建筑面积和土地分摊面积准确无误。测绘工作在双方约定的时限内完结。市国土、房产部门收到报送的测绘结果后，应在7个工作日内进行确认。开发商在商品房转让过户前应将已经国土、房产部门确认并加盖印章的测绘结果送房地产交易中心备案，以此作为发放分户土地房屋权证的房屋建筑面积标准和土地分摊面积标准。
第四条 市房产管理局设立商品房交易窗口，对办理商品房土地房屋权证工作负总责。市国土环境资源局应在商品房交易前办理分摊土地变更审核，并对分摊土地面积的准确性、合法性负责，但对商品房转让过户的法律程序不负法律责任。
第五条 新建商品房交易原则上不作评估，但交易价格明显低于正常市场价格的应作评估，其评估价作为收取税费的依据。
二手房交易应作评估，其评估价格可作为收取税费的参考标准：合同价高于评估价的，按合同价收取；评估价高于合同价的，按评估价或核实后的成交价收取。
第六条 商品房交易窗口设立商品房评估机构库，商品房的评估，由交易双方从评估机构库中，按抽签的方式随机抽出任意一家评估公司对商品房进行评估。
第七条 新建商品房分户交易，提供材料齐全的只要购房者纳完契税、印花税，即可交易发证。二手房交易，转让双方依法缴纳土地增值税、个人（企业）所得税、营业税、契税和印花税后发证。有关税费统一在市房产管理局所设窗口一次性缴完。
第八条 开发商在销售商品房前已将土地及项目设定抵押的，按照《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规办理。
第九条 商品房分户过户手续实行窗口一站式办理制，由房产管理局统一办理。新建商品房成批量办理过户手续的，不超过15个工作日办结；单宗办理过户的，不超过5个工作日办结，二手房交易过户不超过6个工作日办结。因特殊情况在规定时限内不能办结的，经本行政机关负责人批准，可以延长7个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。
第十条 对制作虚假商品房交易合同偷逃税费的责任人，由市有关职能部门依法进行查处。
第十一条 凡发现任何单位或个人有违反本办法，并造成不良影响的，对责任人一律给予严肃处理。
第十二条 在市监察局设立投诉电话，鼓励企业、客户对负责办理商品房土地房屋权证部门或个人进行监督并举报，对企业和举报人严格保密。
第十三条 本办法具体应用问题由市房产管理局负责解释。
第十四条 本办法自2006年11月6日起实施。
近年来,检察机关立足检察职能,着眼矛盾化解,借鉴恢复性司法理念,以法律为依据,以宽严相济的刑事政策为原则,以轻伤害等轻微刑事案件为切入点,以构建和谐社会为目标,对当事人和解进行了积极探索,取得了良好的法律效果和社会效果。新刑诉法将检察机关的探索规定为当事人和解特别程序。但作为一项新的制度还存在许多制约该项工作的因素,在实践过程中,产生了一些问题。本文拟结合司法实践,对制约当事人和解的障碍和存在的突出问题以及如何进一步规范与完善谈些看法。
一、制约当事人和解的障碍
(一)陈旧的司法理念
司法人员存在错误的思维定势,将司法机关看做打击犯罪的专政工具,片面理解严打政策,忽视轻缓刑事政策的适用,只讲从重,不讲从轻,唯恐打击不力、放纵犯罪。以职权主义为标志的传统诉讼模式的影响,错误认为,打击犯罪就是保护,在审查起诉环节,对漠视当事人的意愿,轻视当事人权利的保护。
(二)不科学的考评机制
检察机关内部对检察工作的考核有自己制定的考评标准、出于防止权力滥用等初衷,适用不起诉程序烦琐,即不符合诉讼规律,又给适用当事人和解带来制度障碍。
(三)立法的缺失、笼统
1 相对不起诉是轻罪案件当事人和解的一种合法结案方式,但其适用条件是犯罪情节轻微、根据刑法规定不需要判处刑罚或免除刑罚的,较严格,导致案件适用范围太窄,从而影响了其应有作用的发挥。
2 对相对不起诉后检察机关可采取的非刑罚处理方法,法律规定地比较原则,缺乏操作性。如训诫、责令具结悔过、赔礼道歉等方式,犯罪嫌疑人可能为求得较轻处罚而假装悔罪态度良好,承办人在短时间内很难确定其是否真心悔过,如果作出非刑罚处理,势必不能进行有效的教育、挽救。
3 现行刑法的不完善。现行刑法中有两方面因素制约着当事人和解的适用。一是缺乏非监禁刑,现在的非监禁刑仅限于缓刑,管制在实践中几乎不用,限制了从轻处罚的可选空间;二是社区矫正的不完善,对于一些放归社会的人员难以实现应有的约束与矫正,从而影响到当事人和解的社会效果;
(四)公众的片面认识
有罪必罚的观念在普通百姓心中根深蒂固,报应主义理念在社会公众中占主导地位,存在“和解”等同于“赎刑”的片面认识,成为了当事人和解适用的一大障碍。
二、当事人和解在实践中存在的主要问题
调解人不统一 。有的检察机关采取检察官主导模式,有的由当事人的亲友、其单位负责人做中间人,还有的是委托基层调解组织。上海市杨浦区就采取的最后这种模式。
和解主体不合法。在不少案件特别是犯罪嫌疑人在押和犯罪嫌疑人为未成年人的案件,出现了犯罪嫌疑人亲友代替犯罪嫌疑人提出和解要求,参与协商,签订、履行和解协议,出现了和解主体不适格的问题。考虑两者之间的特殊关系,检察机关亦将其他人意思作为犯罪嫌疑人的意愿。
赔偿数额不公平。在不少案件中,被害人借加害人欲和解之机,漫天要价,甚至以此要挟加害人,加害人要么违心答应,要么无奈要求检察机关将案件提起公诉,在审判环节解决赔偿问题。从检察机关处理的刑事和解案件看,不少加害人赔偿的数额远远高于应赔偿的数额。
刑事和解协议的效力不明确。司法实践中,有个别案件由于种种原因,达成和解协议后,一方或双方反悔。对反悔的当事人和解协议是否有效,认识并不一致。有的认为,应具体情况具体分析,对于加害人欺诈和被害人受外界压力达成的和解协议反悔的,应为无效,除此外,应是有效的,不能一概视为有效或无效;有的认为,当事人和解协议的法律性质不明确,只要反悔,就应视为无效。
和解手段不丰富。从司法实践看,绝大多数和解案件采取经济赔偿及赔礼道歉方式,从事公益劳动、劳务补偿等形式匮乏,鲜有耳闻,和解手段单一。实践中,不少加害人虽然愿意和解,但由于没有赔偿能力,被害人又不接受其他和解方式,以至无法和解。
处理方式不统一。检察机关对适用当事人和解的案件的处理方式各异,有的建议公安机关撤案,有的作相对不起诉,有的提起公诉同时提出量刑建议,对于采取三种处理方式的案件应具备什么条件无明确标准,由检察机关自行掌握,由此造成的后果是同类案件不同处。
建议撤案不规范。有的检察机关对公诉案件亦建议公安撤案,随意性较大。这种做法并无法律依据。第一、根据刑事诉讼法的规定,检察机关对审查起诉的案件只能做出不起诉、提起公诉的决定,即只有裁决权,并无建议权。第二、根据刑事诉讼法第十五条的规定,和解的刑事案件并不符合撤案的条件。此外,建议撤案的做法规避了相对不起诉的适用,剥夺了有关当事人的申诉权。最后,这种建议权没有约束力,并不必然为侦查机关接受,侦查机关如果不接受,案件将被束之高阁,刑事诉讼程序并未结束,犯罪嫌疑人仍然是犯罪嫌疑人,甚至永远是,其被追诉的危险一直存在,对他们极不公正。
三、规范当事人和解程序的几点建议
(一) 完善法律,为和解提供立法保障
首先,完善不起诉的规定。以起诉便宜主义为基础,扩大不起诉的使用范围。将“根据刑法规定不需要判处刑罚或免除刑罚”这一条件去掉,将可能判处三年以下有期徒刑的轻微犯罪均纳入不起诉范围。对已经和解但不能立即履行和解协议的,暂缓起诉,如果在一定期限内,加害人履行了义务,则对其不予起诉,拒不履行义务的,则提起公诉。
第二、丰富加害人承担责任的方式。借鉴西方国家在恢复性司法中的做法,增加劳动补偿、社区服务、公益劳动等方式。
第三、增加减轻法律责任的规定。将嫌疑人和被害人达成并履行和解协议作为法定减轻、免除处罚情节,在刑法“量刑”一节中增加一条规定。