如何理解故意杀人罪中的“情节较轻”？
王 政 律师
任何犯罪行为都是具体的，在确定了具体的罪名后，犯罪情节的轻重便是对犯罪行为人施以刑罚的最重要依据。以故意杀人罪为例，我国《刑法》第232条规定“故意杀人的，处死刑、无期徒刑或者十年以上有期徒刑；情节较轻的，处三年以上十年以下有期徒刑”。可见，虽然同样是故意杀人，可能由于考虑到具体情节的不同，可能会被判处差异较大的刑罚。按照《刑法》该条规定，如果是情节较轻，可能会被处以“三年以上十年以下的徒刑”。如何理解这里的“情节较轻”呢？由于司法实践中法律还没有非常具体和明确的规定，一般由具体办案人员根据案件本身情况予以灵活掌握。本文主要从被害人过错角度，谈一下对故意杀人案中“情节较轻”的认识。
一、司法实践中对故意杀人案中“情节较轻”的一般认识。对刑事犯罪，最容易让人想到的从轻或减轻量刑情节是“自首”和“重大立功表现”。但在故意杀人案中，这些都不属于犯罪“情节较轻”的范畴。在一般司法人员的眼中，故意杀人案中的“情节较轻”，无外乎以下几个方面：
（一）存在犯罪未遂的情形。指在故意杀人案件中，由于犯罪分子意志外的原因使杀人行为没有得逞，尚没有造成严重后果的情形。法律依据是《刑法》第二十三条规定“已经着手实行犯罪，由于犯罪分子意志以外的原因而未得逞的，是犯罪未遂。对于未遂犯，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚”。
（二）存在犯罪中止的情形。指在故意杀人案中，由于犯罪分子自身意志的原因（如良心发现、出于对被害人的怜悯或畏惧法律制裁等）而自动放弃犯罪或防止更严重犯罪结果发生的情形。法律依据是《刑法》第二十四条规定“在犯罪过程中，自动放弃犯罪或者自动有效地防止犯罪结果发生的，是犯罪中止。对于中止犯，没有造成损害的，应当免除处罚；造成损害的，应当减轻处罚”。当然对于中止犯，原则上只在已经造成一定的犯罪后果的情况下（如被害人受到了肉体或精神上的损害）才追究其刑事责任。
（三）共同犯罪中的从犯或胁从犯。指故意杀人案件有多人实施，在共同实施犯罪行为中，被胁迫参与杀人或在杀人行为中起次要作用的情形。法律依据是《刑法》第二十七条规定“在共同犯罪中起次要或者辅助作用的，是从犯。对于从犯，应当从轻、减轻处罚或者免除处罚。”《刑法》第二十八条规定“对于被胁迫参加犯罪的，应当按照他的犯罪情节减轻处罚或者免除处罚”。
（四）存在特殊犯罪主体时的情形。指精神病人或盲聋哑等残疾人由于存在某些先天性的缺陷，控制和辨认自己能力差，在特殊条件下而实施杀人的情形。法律依据是我国《刑法》第十八条规定“…… 尚未完全丧失辨认或者控制自己行为能力的精神病人犯罪的，应当负刑事责任，但是可以从轻或者减轻处罚。……”。《刑法》第十九条规定“又聋又哑的人或者盲人犯罪，可以从轻、减轻或者免除处罚”。
（五）存在防卫过当时的情形。指正当防卫超过必要限度而故意将不法侵害者杀死的情形。法律依据是我国《刑法》第二十条规定“为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚”。
司法实践中，在故意杀人案中，存在上述情形时，司法人员据其认定“情节较轻”是正确，也是有法律依据的。但是上述情形，除了防卫过当外，都没有从被害人过错角度去考虑犯罪“情节较轻”，这无疑是我国刑事立法的一大缺陷。笔者以为：故意杀人案中，在存在以下两种特殊情形、被害人具有明显过错时，亦应当按犯罪“情节较轻”进行处理。 。
二、认定与处理两种特殊情况的故意杀人罪
在故意杀人案中，与被害人过错相关的两种情形是激情杀人和义愤杀人。下面就这两种特殊情况的故意杀人做一下分析。
（一）激情杀人。我国刑法中没有规定何为“激情杀人”，但这类杀人却经常出现在司法实践中。具体地讲，激情杀人是指行为人因被害人的严重过错而受到强烈精神刺激，激情之下将被害人杀死。它有下列几个特征：
1、被害人的严重过错致使行为人产生激情。 作为行为人而言，不存在过错。而被害人则对行为人实施了各种侵权行为，即被害人的过错存在，才导致了行为人产生杀人的激情。实践中下列情况，都可认定为被害人的过错行为：（1）被害人暴力攻击行为人，使其产生很大的痛苦，但被害人的暴力攻击不是行为人挑起的；（2）被害人的近亲属受到暴力攻击，使目睹此种情况的行为人不能忍受而产生激情的，如甲见乙正在殴打甲的妻子，便上前制止，乙不听劝阻，反而更加凶猛地殴打甲妻，甲激情顿生，寻尖刀刺杀乙；（3）被害人与行为人的配偶正在通奸时，被行为人发现后，一怒之下杀死被害人的；（4）行为人听到足以使其产生激情的言词后，愤怒之下杀死他人的，这里单纯地诽谤、谩骂不能认定使人产生激情的原因，而是正常人得知信息反映的事实后产生了愤怒，并且这种事实中行为人的权益受到了严重的侵犯。如甲听到其父被乙无故打伤，便产生杀死乙的激情。
2、行为人在激情支配下，当时杀死被害人。行为人产生激情后，立即实施杀人行为。如果被害人实施了侵权行为人利益后，行为人一时产生激情，但行为人又因种种因素而使激情平静下来，如果这种情况下行为人再去杀死被害人，则不属于激情杀人。
由于激情杀人是行为人主观杀人的意图支配下实施的杀人行为，因此，行为人应被追究刑事责任。但行为人的激情杀人是因被害人方面的严重过错并受到强烈刺激后实施了杀人行为，因此，应在量刑时考虑“被害人严重过错”的因素，对激情杀人的行为人按情节较轻予以处罚。例如，被告人张某与其妻于某从山上拉草回家后，李某、何某找上门来，以索要电费为由，找张某妻子谈话，并提出张某妻子曾说过他二人的“坏”话，要求她赔礼道歉，遭到张某妻子的拒绝后，李某、何某便对其大打出手，二人将张某妻子倚在墙角处殴打其头部、胸部，张某见状，便去找其弟来拉架，待返回屋后，见李某、何某仍在狠打于某，顿时火冒三丈，遂从外屋缸内抽出一把尖刀，向里屋的李某、何某奔去，李、何二人见状，遂放开于某，朝张某扑来，张某在与李某、何某厮打中将何某捅死。案发后，某地区中级人民法院以张某犯有故意杀人罪判处张某死刑，缓期二年执行。后省法院在复核时，发现此案应属“情节较轻”，量刑畸重，遂发回原审法院重审。原审人民法院告申庭重新开庭审理此案，经审理，认为张某的行为是在其妻被殴打、身心健康受到损害的情况下，因激情而实施的，被害人在这里有明显的过错行为，故对张某以故意杀人罪判处有期徒刑五年。笔者认为，这种判决是正确的，它既考虑了行为人的杀人行为的危害性，又体现了被害人的严重过错。
（二）义愤杀人。我国刑法也没有直接规定什么属于“义愤杀人”，司法实践中一般指行为人受被害人的虐待、侮辱或迫害，因不能忍受而被迫实施故意杀人的行为。义愤杀人具有下列特征：
1、行为人受被害人的虐待、侮辱、迫害。这是行为人产生义愤的前提。所谓“义愤”，是指基于正义，伦理道德而产生的愤怒。
2、行为人无法忍受被害人的虐待、侮辱、迫害。这里的侮辱、迫害、虐待行为是较为严重的行为，情节较轻的，行为人实施杀人的，不属于义愤杀人。
3、行为人为摆脱所受的虐待、侮辱、迫害而杀人。被害人的虐待、侮辱、迫害在一段时间内是连续的，行为人无法忍受而欲摆脱所受的虐待、侮辱或迫害，不得已实施了杀人行为。如果所受的虐待、侮辱或迫害已停止，行为人出于报复而杀人的，不属于义愤杀人。
义愤杀人的，完全符合故意杀人罪的犯罪构成，应以故意杀人罪论处。但被害人实施的虐待、迫害行为，是法律所禁止的，也是致使行为人实施杀人的诱因，因此，量刑时应充分地考虑这些因素，按“情节较轻”处三年以上十年以下有期徒刑。例如，甲、乙二人生有一子丙，丙长大成人后，横行乡里，对甲、乙二人不尽赡养义务，而且施以打骂、冻饿等虐待行为，甲、乙二人忍气吞声，曾去派出所报案，丙被拘留十日后回到家中，变本加厉地虐待甲、乙，甲、乙二人实在无法忍受，只好商议于夜晚勒死丙，夜晚，丙酒后醋睡，甲、乙二人用绳索将丙勒死后，投案自首。后经某县人民法院以甲、乙二人犯有故意杀人罪，判处有期徒刑三年。笔者认为，法院的判决是合理合法的，体现了法律的公正性，是正确的判决。
三、对因被害人过错而导致的杀人按“情节较轻”处理的理论依据
从道义上讲，“害人者，终害己”，“多行不义必自毙”。因为按照传统的道德理念，凡事必有因果，善恶皆有报。在被害人具有重大过错的杀人案中，正是由于被害人恶行或不义之举首先激怒或惹恼了行为人，所以才引来了行为人“以恶制恶”的极端报复。这种道义上的平衡，可以从我们每个人在小说或影视中，当看到恶棍、贪官、反革命或刽子手被人杀死时所产生的快感中能够得到证实。也就是说，实施恶行的人被杀死虽然是法律所禁止的，但是在道义上却能够得到大家一定的同情和支持；这种道义上的平衡无疑也会减轻或降低行为人主观上的罪责。所以，行为人如果杀死的是存在重大过错的被害人，在对其量刑时按“情节较轻”处理合乎情理。
从法理上讲，对他人生命的非法剥夺是最大的侵权行为。在侵权行为中，法律上也必须讲究侵权人和被侵权人之间的利益平衡。对这种利益上的平衡，我们称之为“过错相抵”，即被侵权人的过错与侵权人的过错能够进行相互抵销或抵减，通过对被侵权人与侵权人相互利益损害计算的方式平衡双方的权益救济途径和方式，从而达到公平保护各方权益的目的。在行为人激情和义愤状态下实施的杀人案中，由于被害人失去了生命，所以被害人的过错与行为人的过错显然是不能相互抵销的，所以有追究行为人杀人行为法律责任的必要。但是法律在保护被害人权益的前提下，按照“过错相低”的基本原则，也不应当忽略掉对犯罪者权益的保护。在对因激情和义愤实施杀人者进行量刑时，按照“情节较轻”处理合乎基本的“过错相抵”法律原则。
从社会防卫和功利的角度讲，对因激情或义愤实施杀人者进行量刑时，按照“情节较轻”处理，有利于教导每个社会公民对自己实施的影响或侵害他人利益的行为更加理智地进行权衡。考虑到激情或义愤杀人行为属于“情节较轻”的量刑依据，每个人为避免自己成为激情或义愤杀人行为的被害人，会本能地对自己不符合社会道义的行为自觉地内敛，从而更加理智地划定自己行为的边界，尽可能地避免侵害他人事件的行为发生，有利于最大可能地减少社会矛盾和冲突。只有每个人在社会中时刻想着避免实施侵害他人合法权益，减少引起他人激情或义愤杀人的因素产生，那么我们整个社会才会更加和谐，才会实现社会自我防卫、主动预防犯罪的社会功利目的。
总之，我们认为：对故意杀人者实施严刑峻法未必是预防犯罪的理想措施。正如古人所云“民不畏死，奈何以死惧之”！相反，对杀人者采取更加符合人性或道义的刑罚，尤其是对符合激情或义愤状态条件下的杀人者实施较为轻微的刑罚，不仅可以实现劝导人们积极“向善”、减少社会矛盾和冲突的目的，而且顺应国际上刑罚朝着更加“科学化”、“轻刑化”和“人道化”方向发展的大趋势。
（作者简介：王政，系北京市中企国盛律师事务所合伙律师，现为北京市律师协会公司专业委员会委员，主要从事公司证券、房地产和诉讼等方面的法律业务，擅长刑事辩护，具有多年律师执业经验。）
海南经济特区物业管理条例
海南省人大常委会
海南经济特区物业管理条例
(2010年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。
第二条 本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理，参照本条例执行。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。
市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。
市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。
规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。
居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。
第七条 市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体划定物业管理区域的范围。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员；
（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建物业共用部位、共用设施设备；
（七）改变共有部分的用途；
（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（十）申请合并或者分立物业管理区域；
（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项，应当依法办理有关手续。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。
本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。
第十一条 物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：
（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。
物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。
筹备组自公告之日起正式成立。
物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。
第十二条 物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门；物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。
物业管理主管部门接到报告并经核实后，或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
物业管理主管部门不依照前款规定公告的，不影响业主依照本条例第十一条第一款第（二）项的规定提交有关报告。
第十三条 分期建设的物业管理区域，首期完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的，也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。
后续各期分别完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上，且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的，原业主委员会自行终止，并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。
第十四条 筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容；
（二）确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数；
（三）提出首届业主委员会委员候选人名单；
（四）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（五）其他筹备工作。
业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。
第十五条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：
（一）选举产生业主委员会；
（二）管理规约草案；
（三）业主大会议事规则草案；
（四）需要由业主共同决定的其他事项。
第十六条 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。
管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。
第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；
（六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。
第十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。
业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。
第十九条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）业主委员会成员名单及相关资料；
（二）召开业主大会会议的有关原始资料；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主大会决议的其他事项。
前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
（三）连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的；
（四）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会接受的；
（五）依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的；
（六）法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：
（一）不履行业主义务且拒不改正的；
（二）不履行委员职责的；
（三）侵犯其他业主合法权益的；
（四）在物业管理活动中谋取私利的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。
业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
第二十三条 业主委员会任期届满前6个月，应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后，组织换届选举。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，按照首次业主大会会议召开的规定，重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第二十四条 业主委员会应当在任期届满后3日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给所在地人民政府物业管理主管部门代管。
第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。
第二十六条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要，决定由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会履行本章第十一条、第二十条和第二十五条规定的职责。
第三章 物业管理服务
第二十七条 住宅物业的前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。
第二十八条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第二十九条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）物业建设项目的各项批准文件；
（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；
（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）其他相关资料。
物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。
第三十条 业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。
业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。
业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料，物业管理主管部门应当为其提供服务。
第三十一条 建设单位在向业主交付物业前，应当对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具。
第三十二条 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。
物业服务用房产权属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用，任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；尚未成立业主委员会的，物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。
物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。
业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。
第三十三条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。
房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。
第三十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。 物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
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